Immer mehr Filialisten in deutschen Innenstädten

In der Zeit von 2006 bis 2011 stieg der Filialanteil am innerstädtischen Einzelhandel in Bestlagen in den 15 größten deutschen Städten um fünf Prozentpunkte auf 64,9% an, das geht aus einer Untersuchung des Maklerunternehmens Lührmann hervor.
Die größten Veränderungen gab es in der Innenstadt von Frankfurt/Main mit einem Plus von 16,3% auf 67,2%, u.a. durch neue Konzepte wie Zara Home oder auch den ersten Miu Miu Store. Die Fußgängerzonen in Düsseldorf erlebten mit einem Plus von 13,1% auf 69% den zweitgravieresten Anstieg. Danach folgen Dresden (+11,2 auf 68,5%), Berlin (+9,6% auf 69,5%) und Hamburg (+9 auf 66%). Die wenigsten neuen Filialisten tummeln sich in München, hier gab es einen Zuwachs von 7,5% auf 53,7%, was zum einen an gut frequentierten Nebenlagen sowie an starken, meist in Familienhand befindlichen Einzelhändlern liegt, die mit dem Angebot von Filialisten mithalten können. Allerdings ist auch hier durch die geplante Eröffnung eines Forever 21 Stores ein Wandel absehbar.

Premiumflächen im Fokus internationaler Filialisten

„Unbeeindruckt von den Konjunkturschwankungen der letzten Jahre expandieren die Filialunternehmen weiter in die Innenstädte. Wir vernehmen eine ununterbrochen hohe Nachfrage nach exklusiven 1A-Ladenlokalen in deutschen Fußgängerzonen. Die Expansionsbestrebungen sind jedoch durch genaueste Selektion gekennzeichnet, es gibt signifikante Unterschiede zwischen einzelnen Lagen, Städten und Regionen. In Verbindung mit der Mieterqualität und dem Branchenmix kann der Filialisierungsgrad daher bis zu einem gewissen Grad auch als Indikator für die Wettbewerbsfähigkeit eines Einkaufsstandortes gesehen werden“, erklärt Achim Weitkamp, Geschäftsführender Gesellschafter beim Immobilienspezialisten Lührmann. „Da die besten Ladenlokale den höchsten Umsatz versprechen, werden die wenigen Premiumflächen in den beliebtesten deutschen Fußgängerzonen auch zukünftig im Fokus der erfolgreichen nationalen und internationalen Filialunternehmen liegen“, ist sich Weitkamp sicher.

Konkurrenz durch innerstädtische Einkaufszentren

Auf der anderen Seite gibt es auch Situationen, in denen sich große Filialunternehmen aus den Innenstädten zurückziehen. Als mögliche Ursachen nennt Lührmann eine zu niedrige Passantenfrequenz in den Einkaufsstraßen oder eine zu niedrige Kaufkraft der Bevölkerung. Oder aber, wie in Hannover oder Essen, die Konkurrenz durch ein neues innerstädtisches Einkaufszentrum, das die klassische 1A-Lage in Bedrängnis bringt. Auch in Dortmund wird das Phänomen mit Eröffnung der Thier-Galerie bald zu beobachten sein. „Wenn in einer Fußgängerzone von heute auf morgen eine dreistellige Anzahl an Ladenlokalen hinzukommt, dann entsteht in der Innenstadt automatisch eine Konkurrenzsituation zwischen Center und gewachsener Lage. Da die Unternehmen nur eine begrenzte Anzahl an Ladenlokalen je Standort betreiben, ist ein Centermieter gegebenenfalls ein Innenstadtmieter weniger – mit dementsprechenden Folgen für die Bestlage“, warnt Weitkamp.

Mehr Filialisten sorgen für eine attraktivere Innenstadt

Anders als erwartet, wirkt sich die zunehmende Zahl von Filialisten positiv auf die Attraktivität der Innenstadt aus, da diese die Kaufkraft „wie ein Magnet vor Ort halten", wovon auch der nicht filialisierte Einzelhandel profitiert. Außerdem erhöhe ein langfristiger Mietvertrag mit einem großen Mieter die Investitionen für Gebäuderenovierungen und -sanierungen.

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Foto: Lührmann