Gastronomie stößt Textilhändler vom deutschen Neuanmietungsthron

Zeitenwende in der Einzelhandelsvermietung: Erstmals seit Beginn der Erhebung haben die Textilhändler ihre Spitzenposition als stärkster Flächenabnehmer im deutschen Einzelhandel verloren. Das ergeben aktuelle Analysen des Beratungsunternehmens für Immobilien JLL. 68 Abschlüsse mit insgesamt 28.000 m² wurden im ersten Quartal 2019 deutlich von Gastronomie/Food mit 31.000 m² bei 80 Deals übertroffen. Noch vor ein paar Jahren hatte der Textilbereich konstant knapp die Hälfte der neuvermieteten Flächen für sich beansprucht.

Dirk Wichner, Head of Retail Leasing JLL Germany: "Der Umbruch im Textilhandel ist nicht nur am Anteilsrückgang des Flächenumsatzes zu erkennen, sondern auch an der Verteilung innerhalb des Segments. So hat die Sparte Young Fashion über die vergangenen fünf Jahre rund die Hälfte ihres Flächenvolumens verloren. Auf der anderen Seite wachsen Textildiscounter wie Ernsting's und TK Maxx mit sechs beziehungsweise drei Neuanmietungen spürbar, können die Schwäche der anderen Segmente aber nicht ausgleichen. Gastronomie/Food profitieren hingegen vom Vormarsch der Systemgastronomie, wie zum Beispiel L'Osteria und Burgerheart."

Branchenübergreifend hielt der Markt seinen konstanten Kurs und setzte in den ersten drei Monaten des Jahres rund 118.000 m² bei 263 Abschlüssen um. Das Resultat ist nahezu identisch zum Vorjahreszeitraum, als 268 Anmietungen mit 119.000 m² registriert wurden. Auch das Vorgängerquartal Q4/2018 ist mit 276 Deals und 120.000 m² sehr ähnlich verlaufen.

Nach der starken Bilanz 2018 sind die Big 10 hingegen verhalten ins neue Jahr gestartet – obwohl es durch viele innerstädtische Projektentwicklungen nicht an Flächen mangelt. 53.600 m² wurden in den zehn Handelsmetropolen umgesetzt, was 39 Prozent des Gesamtergebnisses ist und unter dem Schnitt des gesamten Vorjahres von 44 Prozent liegt.

Positiv stachen Berlin, Frankfurt und Hamburg heraus, die ihr Vorjahresergebnis deutlich steigern konnten. Die Hauptstadt legte durch einige Markteintritte wie zum Beispiel die Herrenmodemarke "Ron Dorff" um 122 Prozent auf 17.500 m² zu. Dahinter folgt Frankfurt dank der Neuausrichtung des "MyZeil" mit 13.300 m² (+375%). Hamburg kommt mit Abstand und 6.000 m² (+58%) noch auf das Podest. In der Hansestadt standen die Stadthöfe und der Bleichenhof im Fokus.

Neue Luxusmarken Kate Spade und Marni zieht es nach München (3.600 m²), Hannover (2.700 m²) und Nürnberg (1.500 m²) verzeichneten ebenfalls Wachstum im Vergleich zum Vorjahr – wenn auch auf anderem Niveau. "Zwar hat München wenige Großanmietungen, die Abschlüsse von Luxusmarken wie Kate Spade und Marni unterstreichen aber die große Anziehungskraft der Millionenstadt im gehobenen Segment", ordnet Wichner Quantität und Qualität ein.

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Herausfordernder war der Markt indes in Köln, wo es von 12.500 m² auf 4.400 m² zurückging. Auch Leipzig musste mit 3.400 m² nach 11.900 m² im Vorjahr deutlich kleinere Brötchen backen. In beiden Städten gab es kaum Großanmietungen. Mit jeweils 600 m² rangieren derweil Stuttgart und Düsseldorf abgeschlagen am Tabellenende.

Zumindest in Düsseldorf ist das teilweise auf die mangelnde Verfügbarkeit passender Flächen zurückzuführen, die aktuelle Quote liegt knapp unter zwei Prozent. Nur in München gibt es ähnlich wenig Angebot. Im Schatten des Zweikampfes zwischen dem neuen Spitzenreiter Gastronomie/Food und den Textilhändlern hat sich der Bereich Beauty/Gesundheit auf mittlerweile 17 Prozent herangepirscht. Neben den traditionell expansiven Drogerieketten entfällt dabei rund ein Drittel dieser Fläche auf die geräumigen Fitnessstudios, darunter neue Konzepte wie den Indoor-Fahrrad-Betreiber Becycle. Entsprechend ist die Branche bei Neuanmietungen in der Kategorie größer als 1.000 m² mit neun Abschlüssen am stärksten. Insgesamt fallen zwölf Prozent der angemieteten Fläche auf diese Größenkategorie.

Wie in den vergangenen beiden Jahren gab es keine Veränderung bei den Spitzenmieten in den Big 10. Anders sieht das Bild jedoch auf Ebene aller 185 betrachteten Einzelhandelsstandorte aus. Dort wird für die erste Jahreshälfte in 141 Städten mit stagnierenden Mieten und für 44 Standorte sogar mit nachgebenden Werten gerechnet. Allerdings klafft die Schere für die Mietpreisrückgänge weit auseinander und liegt zwischen zwei Prozent und in der Spitze sogar bei 26 Prozent. Leichte Rückgänge hatten zum Beispiel Essen und Bamberg zu verzeichnen. Den höchsten Mietpreisverlust erlebte Leverkusen.

"Die strukturellen Probleme des Einzelhandels machen sich in erster Linie in kleineren Städten bemerkbar. Einzelhändler überdenken ihre Filialnetze und fokussieren sich dabei eher auf die größeren Standorte oder Städte mit einer besonderen Lagegunst. Im speziellen Fall leiden Städte wie zum Beispiel Leverkusen besonders unter der übermächtigen regionalen Konkurrenz wie Köln und Düsseldorf", erklärt Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, dessen Abteilung Neuanmietungen in den 185 Standorten kontinuierlich auswertet.