Trendwende bei den Spitzenmieten im Einzelhandel

Der Vermietungsmarkt für Einzelhandelsimmobilien ist im abgelaufenen Jahr von einem zurückhaltenden Handel geprägt gewesen. Die Konsequenz: Erneut ging der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr zurück. So setzte der Markt nach JLL-Angaben bei 1.070 Deals 487.000 m² um - rund 7 % weniger als im Vorjahr und mit rund 15 % deutlich unter dem 5-Jahres-Schnitt von 569.000 m². Da die Anzahl der Abschlüsse konstant blieb, waren sie im Umkehrschluss durchschnittlich deutlich kleiner als im Vorjahr. Den besten Umsatz des Jahres erzielte dabei das Abschlussquartal mit 134.000 m². Mit 284 wurden zwischen Oktober und Dezember auch die meisten Verträge abgeschlossen.

Zugleich stagnieren die Spitzenmieten in den Big 10. Seit Ende 2013 hatte das Wachstum im Jahresschnitt 6,8 % betragen. Doch in den vergangenen zwölf Monaten hat der Markt in dieser Hinsicht deutlich an Dynamik verloren. Im abgelaufenen Jahr waren es nur noch 1,2 Prozent. Noch deutlicher fällt die Konsolidierung mit Blick auf die 185 größten Städte in Deutschland aus: Hier stiegen die Mieten 2016 nur noch um 0,1 %.

2016 war gut zu sehen, dass Handelsketten derzeit sehr genau prüfen, bevor sie sich an einen Standort binden. Das gilt vor allem für Textilhändler. Dadurch entstehen aber auch Lücken und somit Chancen für andere Branchen wie Gastronomie und Gesundheit/Beauty. Für das kommende Jahr rechnet JLL damit, dass der Markt erneut kämpfen muss, um seine Dynamik zu erhalten. In einzelnen Standorten kann es sogar dazu führen, dass die Spitzenmieten erstmals seit langem wieder zurückgehen.

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Aktueller Spitzenreiter ist die Kaufingerstraße in München mit 360 Euro pro Quadratmeter im Monat. Dahinter folgt Berlins Tauentzienstraße mit 350 Euro. Die Frankfurter Zeil belegt mit 310 Euro den dritten Platz. Es folgen die Königsallee (Düsseldorf/290 Euro), die Spitalerstraße (Hamburg/280 Euro), die Schildergasse (Köln/255 Euro) und die Königstraße (Stuttgart/250 Euro).

Stabil zeigte sich bei der Vermietung der Anteil der Big-10-Städte, die 2016 rund 180.000 m² umsetzen und damit einen Anteil von 37 % am Gesamtvermietungsvolumen hatten. In den vergangenen fünf Jahren hatte sich dieser Wert zwischen 33 % und 39 % bewegt. Primus war dank eines starken Schlussquartals die Hauptstadt Berlin, die insgesamt 36.000 m² verbuchte. Sie war vor allem Ausgangspunkt für viele internationale Marken, die nun auch auf dem deutschen Markt Fuß fassen wollen.

Dazu zählten im letzten Quartal der britische Modehändler Topshop sowie das Label Samsøe. Hinter Berlin landete Frankfurt mit 28.000 m², wofür vor allem mehrere Projektentwicklungen wie der Neubau Zeil 111 oder der Umbau der Kaiserpassage verantwortlich waren. Die Bronzemedaille geht für das abgelaufene Jahr mit 27.000 m² an Stuttgart, das sein bestes Ergebnis der vergangenen fünf Jahre ablieferte.

Deutlich unter ihrem Langzeitschnitt blieben derweil die Großstädte Hamburg (20.000 m²), Köln (17.000 m²) und Düsseldorf (15.500 m²). Dabei erzielte die Domstadt mehr als die Hälfte seines Umsatzes im letzten Quartal 2016.
Ein innerbayerisches Kopf-an-Kopf-Rennen lieferten sich derweil München mit 13.300 m² und Nürnberg 13.100 m². Während München signifikante Großabschlüsse fehlen, verzeichnete Nürnberg gleich fünf für den Markt relativ große Anmietungen.
In allen Standorten setzte sich der Trend zu kleineren und mittelgroßen Flächen fort. Drei Viertel aller Anmietungen entfielen auf diese Größenordnungen. Zugleich zeichnete sich 2016 eine Verschiebung bei den Nutzern ab. Spitzenreiter Textilien mietete nur noch für 260 Mal an - nach 292 Abschlüssen im Vorjahr. Zugleich stockte der Bereich Gastronomie seinen Anteil um 40 Abschlüsse auf 219 auf. Auch die Gesundheit- und Beautybranche legte um 20 Abschlüsse zu und kommt für das Gesamtjahr auf 84.
Das wirkt sich auf die Verteilung beim Flächenumsatz aus: Lag der Textilanteil 2014 noch bei 40 %, so ging er über 37 % im Vorjahr aktuell 33 % zurück. Die Gastronomie etablierte sich derweil bei rund 20 % und verkürzte den Rückstand so kontinuierlich. Viel spricht dafür, dass dieser Trend anhält. So haben nationale und internationale Konzepte bereits ihre Expansion angekündigt - darunter die vegane Kette Alge oder die auf Süßspeisen spezialisierte US-Marke Cinnabon. Auch Unternehmen aus dem Segment Gesundheit/Beauty sind auf Expansionskurs und steigerten ihren Flächenumsatz um die Hälfte von 10 % auf 15 %. Neben den großen Drogerieketten nahmen vor allem bundesweite Fitness Studios wie McFit und Fitness First große Flächen ab.
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Pressekontakt: Peter Lausmann Senior PR Manager Jones Lang LaSalle GmbH tel +49 69 2003 1366 [email protected]
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